Calculateur de plus-value immobilière
Rédigé par Thierno Sadou Diallo, formule vérifiée selon notre méthodologie • Mis à jour le 24/08/2026
L'impôt sur une plus-value immobilière combine 19% d'impôt sur le revenu et 17,2% de prélèvements sociaux, chacun réduit par un abattement qui augmente avec la durée de détention : exonération totale d'impôt sur le revenu à 22 ans, exonération totale de prélèvements sociaux à 30 ans. Pour un bien détenu 10 ans avec une plus-value brute de 85 000 €, l'impôt total s'élève à environ 24 719 €.
Explication
La vente d'un bien immobilier autre que la résidence principale (automatiquement exonérée de cet impôt, sans condition de durée) génère une plus-value imposable, soumise à deux prélèvements distincts qui suivent chacun leur PROPRE calendrier d'abattement — une nuance souvent mal comprise, puisque les deux ne s'annulent pas à la même date. L'impôt sur le revenu (19%) bénéficie d'un abattement nul les 5 premières années, puis de 6% par année de détention supplémentaire de la 6e à la 21e année, et de 4% la 22e année — atteignant ainsi une exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention. Les prélèvements sociaux (17,2%) suivent un rythme différent et plus lent : 1,65% par an de la 6e à la 21e année, 1,6% la 22e année, puis 9% par an de la 23e à la 30e année — n'atteignant l'exonération totale qu'après 30 ans de détention, huit ans de plus que l'impôt sur le revenu. C'est pourquoi un bien détenu entre 22 et 30 ans reste totalement exonéré d'impôt sur le revenu mais encore partiellement soumis aux prélèvements sociaux, comme l'illustre le deuxième cas de test de ce calculateur. Ce calculateur donne le MINIMUM légal : il ne calcule pas la surtaxe progressive (de 2% à 6%) qui s'applique aux plus-values nettes imposables dépassant 50 000 € après abattement, un cas à vérifier séparément pour les cessions de valeur élevée. Pour estimer le coût d'acquisition initial d'un bien avant sa revente future, voir notre calculateur de frais de notaire.
Exemple : bien détenu 10 ans
Données d'entrée
Prix de vente : 300 000 €. Prix d’achat : 200 000 €. Frais déductibles : 15 000 €. Durée de détention : 10 ans.
Calcul
Plus-value brute = 300 000 − 200 000 − 15 000 = 85 000 €. Abattement IR (10 ans) = 5 × 6% = 30%. Abattement PS (10 ans) = 5 × 1,65% = 8,25%. Plus-value imposable IR = 85 000 × 0,70 = 59 500 € → impôt = 11 305 €. Plus-value imposable PS = 85 000 × 0,9175 ≈ 77 988 € → prélèvements = 13 414 €. Total ≈ 24 719 €.
Résultat
Sur cette vente, l’impôt total dû (impôt sur le revenu et prélèvements sociaux combinés) s’élève à environ 24 719 €.
Questions fréquentes
Pourquoi les deux abattements ne se terminent-ils pas à la même durée de détention ?
Parce que le législateur a fixé deux calendriers distincts pour l'impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux, dans des lois de finances différentes : l'exonération totale d'impôt sur le revenu intervient à 22 ans, tandis que celle des prélèvements sociaux n'intervient qu'à 30 ans. Entre ces deux durées, seul l'impôt sur le revenu est totalement exonéré ; les prélèvements sociaux continuent de s'appliquer, réduits mais non nuls, jusqu'à la 30e année.
La résidence principale est-elle concernée par cet impôt ?
Non, la vente de la résidence principale bénéficie d'une exonération totale et automatique de la plus-value immobilière, quelle que soit la durée de détention ou le montant de la plus-value réalisée — ce calculateur ne s'applique donc qu'aux résidences secondaires, biens locatifs ou terrains, jamais à la résidence principale du vendeur au moment de la vente.
Quels frais peut-on déduire du prix d’achat pour réduire la plus-value imposable ?
Les frais d'acquisition (frais de notaire, droits d'enregistrement) sont déductibles, soit pour leur montant réel justifié, soit forfaitairement à hauteur de 7,5% du prix d'achat si le bien a plus de 5 ans et sans besoin de justificatif. Les travaux d'amélioration, de construction ou d'agrandissement (mais pas l'entretien courant) sont également déductibles sur justificatif de facture, ou forfaitairement à 15% du prix d'achat après 5 ans de détention, sans justificatif. Pour un bien qui a été loué avant sa revente, comparez aussi cette imposition ponctuelle à la rentabilité récurrente estimée par notre calculateur de rendement locatif net.